ניהול נכסים כעסק צעד אחר צעד הוראות כיצד לנהל את הנדל"ן + סיוע מקצועי בניהול הנדל"ן

מהם המאפיינים של ניהול הנכס כסוג של עסק? כיצד לנהל את הנדל"ן המסחרי? היכן ניתן לקבל הכשרה בניהול נדל"ן?

שלום, חברים יקרים! ברוכים הבאים למגזין העסקי הפופולרי "KhyterBober"! בקשר - דניס קודרין.

נושא פרסום - ניהול נכסים. זמין, בפשטות ובפרטים, אני אגיד לך איך לעשות עסקים בניהול מגורים או שאינם למגורים אובייקטים. החומר יהיה עניין הן בעלי הנכס והן אלה שרוצים לנסות את היד שלהם בניהול.

בסוף המאמר תמצאו בונוס קטן - סקירה של שלוש החברות המקצועיות ביותר וניהול נדל"ן אמיתי הפדרציה הרוסית.

1. מהו ניהול הנכס?

אם אתה שמח הבעלים של הנדל"ן שבו אתה יכול לעשות עסקים, אתה לא צריך לעשות את העסק שלך. יש אופציה מתורבתת ופשוטה יותר - למסור את האובייקט שלך לניהול של חברה מקצועית.

המשרד יעסוק בניצול מסחרי של הנחותיך, ותקבל רווחים שוטפים. דוגמה קלאסית להכנסה פסיבית. מטבע הדברים, חלק מן התמורה הכספית ילך לשלם את האגרה עבור השירותים של הארגון המנהל.

במסגרת ניהול הרכוש קיימת הבחנה סבירה בין תפקידי הבעלים והמנהל. המשימה של הבעלים היא למצוא מתווך אמין, מוסמך ויעיל אשר ידאג לאינטרסים שלו.

יתר על כן, כל פונקציות ניהול הם האצילו לעובדים המוסמכים, אך החלטות אסטרטגיות שליטה כוללת להישאר עם הבעלים. המנהל, בתורו, פועל בשמו ועושה, אם יש צורך, את הצעותיו להגדלת ההכנסות או לשיפור תנאי ההפעלה.

אנו מפרטים את היתרונות העיקריים של ניהול אמון:

  • חיסכון בזמן ובעוצמה של הבעלים;
  • הגדלת התחרותיות של הנכס בשוק הנדל"ן;
  • ההיבט המשפטי של הפעלת המתקן נמצא בידי אנשי מקצוע;
  • המנהל עוקב בקפידה אחר מצב הנכס ומנסה למנוע נזק לרכוש או טיפול לא נאות.

אם קודם לכן בניהול אמון הם העבירו בעיקר אובייקטים של הנדל"ן הזרים, בשנים האחרונות שירות זה זכה לפופולריות בשוק הדיור המקומי של רוסיה ומדינות חבר העמים.

זה הרבה יותר קל להעביר את האובייקט לידיים המוסמכות מאשר להתמודד עם זה בעצמך - לחפש דיירים, לבחור מועמדים אמינים, להסכם חוזים, לגבות תשלום חודשי, להאזין לתלונות של שכנים וכו '.

במקרה של ניהול צד שלישי, כל הדאגות האלה מופקדים על חברה מקצועית, שבה הם יודעים טוב יותר כיצד להבטיח כי כל המשתתפים בתהליך (כולל השכנים) מרוצים ומאושרים.

רשימה קצרה של משימות מקצועיות של חברת הניהול:

  • יצירת תנאים נוחים ללקוח;
  • קידום האובייקט בשוק הנדל"ן על מנת למקסם את הרווחים;
  • מגע עם מבטחים וברוקרים;
  • פיתוח ויישום של אמצעים כדי לייעל את העלות של הפעלת המתקן;
  • ביצוע עבודות תחזוקה ותיקונה מתוכננות;
  • חיפוש דיירים, משא ומתן איתם, רישום הסכמי חכירה, ניטור ציות לחוזים;
  • התנחלויות פיננסיות;
  • אינטראקציה עם סוכנויות ממשלתיות (במידת הצורך).

במהלך השנים, המקצוע של מנהל הנכס הפך להיות יותר ויותר ביקוש. ראשית, כי למרות כל המשברים, יותר ויותר מגורים ומסחר מתקנים נבנים במדינה. שנית, יותר ויותר בעלי רכוש מוכנים להאציל סמכות לאנשי מקצוע, ולא לעשות עסקים בכוחות עצמם.

לאן הוא לימד מנהל הנכס? בכמה אוניברסיטאות מיוחדות - בפרט, ב MGSU (מוסקבה מדינת בנייה אוניברסיטת), ב MGUP (אוניברסיטת מוסקבה של הנדסה סביבתית), באקדמיה המטרופוליטית של כלי עזר ובנייה, סנט פטרסבורג המדינה הפוליטכני אוניברסיטת וכמה מוסדות חינוכיים אחרים.

בנוסף, במוסקבה ניתן להשלים קורסים בתשלום מאורגן על ידי מומחים מוסמכים מן המכון לניהול נדל"ן בארה"ב (IREM).

לקבלת מידע נוסף על הפעולה הנכונה של הנדל"ן, תמצאו במאמר "איך לשכור דירה".

2. מה כוללת ניהול הנכס - סקירה של פונקציות הניהול הבסיסי TOP-5

המטרות העיקריות של החברה לניהול נכסים ומומחים ספציפיים הם לספק ללקוחות הכנסה יציבה ו competently לנצל את האובייקטים הזמינים.

יש תכונות ספציפיות יותר, כי נוכל להסתכל בפירוט.

תפקוד 1. הוצאות תכנון והכנסות עבור נדל"ן

הפונקציה הראשונה היא כלכלית גרידא.

מנהל you

  • מפיץ תזרים פיננסי;
  • מנתח עלויות תפעול ומארגן ומטרתן לצמצם אותן;
  • שולט על זרם קבוע של תשלומי שכירות;
  • שומרת על שכירות ברמת השוק המקסימלית;
  • שומר תיעוד חשבונאות ודיווח.

בכל עת, החברה חייבת להיות מוכנה לדווח ללקוחות מכל הבחינות - ניהול מקצועי מרמז על שקיפות מלאה של ההתנחלויות הפיננסיות.

פונקציה 2. פרסום האובייקט ומשיכת הדיירים

ניהול הנכסים כולל פרסום וקידום בשוק הדיור. מנהל מקצועי תמיד יודע איך להראות בצורה הטובה ביותר את היתרונות של מרחב מחיה מסוים ולהסתיר פגמים.

הנה חברה לניהול אמון באופן חלקי מניח את הפונקציות של סוכנות הנדל"ן. כלומר, מחפש קונים, פרסום האובייקט בכל הדרכים האפשריות. מסע פרסום מוכשר - ערובה לעסקה.

המקצוענים מקדמים מוצרים בכל החזיתות - באמצעות האינטרנט, התקשורת, התקשורת הכתובה, פרסום חוצות. ככל שתנאי החוזה משתלמים יותר עבור הלקוח, כך גדל דמי המנהל.

פונקציה 3. תחזוקה ותפעול של הנדל"ן

על מנת שאובייקט יישאר במצב פונקציונלי ונגיש למשך זמן רב ככל האפשר, יש לשמור עליו כראוי.

המנהל מתחייב:

  • לפקח על הפעולה הנכונה של הנכס;
  • זמן לבצע עבודות תחזוקה ותיקון;
  • כדי להבטיח את ההגנה של האובייקט, אם נדרש על ידי הבעלים;
  • לארגן ניקוי - ניקוי מקצועי של מרחב המחיה;
  • לתחזק ולפתח את המתקן בהתאם לצרכיו ולדרישותיו.

כל הצנרת, מערכות הנדסיות צריך לעבוד כראוי בצורה חלקה. אם הדיירים מתלוננים על מקקים או מכרסמים, המנהל קורא שירותים מיוחדים להשמיד אותם.

אם בית פרטי (קוטג ', אחוזה) מנוהלת, החברה שומרת על האזור שמסביב טוהר מושלם, מנקה אותו מן השלג, פסולת, פסולת, עוסקת בעיצוב הגינון באתר.

על מה התכונות יש אובייקטים מן הקטגוריה המחיר הגבוה ביותר, לקרוא את המאמר "יוקרה נדל"ן".

תפקוד 4. תיאום שיפוצים ושיפוצים

אם הארגון המנהל, בהתבסס על שיקולים של הגדלת הרווחיות, סבור כי האובייקט צריך שיפוץ או שחזור, זה יכול להציע את האפשרות לבעלים.

כל העבודה נעשית על חשבון הבעלים, אבל התהליך נשלט על ידי נציגי החברה המנהלת. הם שוכרים קבלנים ולפקח על התקדמות התיקונים.

תפקיד 5. הכנת חוזים ופתרון סכסוכים

כל הצד המשפטי של התהליך נשלט על ידי החברה המנהלת. מומחים להכין את הטקסט של החוזה עם השוכר, ודא כי החבילה של מסמכים הושלמה. במקרה של מצבים שנויים במחלוקת לייצג את האינטרסים של הלקוח בבית המשפט.

בטבלה, פונקציות הניהול העיקריות ותכונותיהן מוצגות בצורה חזותית:

פונקציותתכונות מיוחדות
1תכנון עלותהמנהל שולט באופן מלא בתזרים הפיננסי
2פרסום אובייקטיםהחברה מקדמת את האובייקט על מנת למקסם את הרווחים.
3תחזוקהפונקציה זו כוללת מניעה, תיקונים קטנים וקטנים, ניקיון
4שיפוץ ושיקוםלחברה הזכות ליזום אירועים אלו ולבצע בהסכמת הלקוח
5פונקציה משפטיתעמידה בטוהר המשפטי של חוזים ועסקאות

באתר יש מאמר מאוד מיוחדים על חכירה של נדל"ן מסחרי.

3. כיצד לנהל את הנדל"ן של מישהו אחר ולקבל כסף טוב - צעד אחר צעד הוראות למתחילים

סעיף זה הוא עבור אלה המעוניינים לעשות ניהול רכוש ברמה מקצועית. כמובן, כדי להבין את כל הניואנסים של תהליך ניהול אפשרי רק לאחר אימון זה המומחיות. אבל השלבים הבסיסיים של התהליך שימושיים לדעת מראש.

יש הסבורים כי מנהלי רכוש - מתווכים אותו. זוהי נקודת מבט מוטעית. המנהל עוסק לא רק בפרסום ובחיפוש אחר דיירים, הוא מומחה אוניברסלי - כלכלן, עורך דין, משווק, אדריכל, ואפילו אקולוג וקבלן באדם אחד.

ועכשיו - צעד אחר צעד הוראות למנהלי מתחילים.

שלב 1. אנו מסכמים חוזה לניהול הנכס

ראשית עליך למצוא הבעלים אשר יסכים להעביר את הנכס שלך אליך. לאחר מכן נחתם עימו הסכם, שבו מפורטים בבירור וללא ניסוחים מעורפלים, תנאי שיתוף הפעולה - סכום התגמול, אופי הדיווח, משך ההסכם, אחריות הצדדים תוך הפרת התחייבויות.

בשלב זה כדאי להבהיר מראש את הפרטים המשפטיים של התהליך. זה יכול להיעשות במהירות ובזול בחברה עו"ד, שעובד באינטרנט מסביב לשעון.

אתה רק צריך לשאול את השאלה שלך כמו שצריך במיומנות ככל האפשר ולקבל תשובה ממומחה מוסמך בתחום דיני הדיור. באתר ישנם מאות עורכי דין ועורכי דין מקצועיים בכל עת. מעל 90% של התייעצויות ניתנות על ידי אותם ללא תשלום.

אתה יכול לקבל תמיכה משפטית מוכשר עכשיו - פשוט ללכת לאתר Pravoved.ru ולבלות כמה דקות למידה את הפונקציונליות. תוכל גם להשתמש בצ'אט המקוון המקוון.

שלב 2. מצא הדיירים

אז הפכת למנהל. המשימה הבאה שלך היא לחפש דיירים. בשלב זה, אתה צריך לארגן מסע פרסום אפקטיבי של האובייקט כדי להעביר אותו במחיר המרבי. עמלה שלך יהיה תלוי בכמות שכר הדירה.

עם הדיירים חובה החוזה הוא סיכם. ברור כי מקצועי לא ייקח את הפינות הראשונות למשתמשים, אבל יבחר הדיירים הגון, ממס, ומסודר.

אם בטעות, אתה מסתפק בדירה מוזרה, לקוחות מוטרדים, חסרי כסף, אתה או החברה שלך יהיו אחראים לפינוי שלהם ואת הנזקים.

דוגמה

המנהל התמקם בדירה ללא שכר, על ידי המומחיות - מעצב, אשר הבטיח כי בעתיד הקרוב הוא יהיה עוסקת עצמאי.

עם זאת, חודש לאחר מכן התברר כי הפעילויות העיקריות של השוכר היו פגישות עם חברים וחגים רב יומיים עם רעש, מוסיקה, משקאות וסיגריות. השוכר לא היה יכול לשלם בחודש הבא, הוא היה צריך לפנות אותו ולשים את מרחב המחיה שלו במשך כמה ימים.

עם הזמן, תלמד לקבוע את מידת הנאמנות של הדייר בעתיד במבט אחד.

שלב 3. אנו מפקחים על קבלת שכר הדירה במועד

המומחה כל הזמן מפקחת כי תנאי השכירות הם דבק בהחלט. זה מבטיח כי מספר הדיירים עומד בהסכם, כי אנשים שחתמו על החוזה לגור בדירה.

והכי חשוב - הדיירים לשלם שכר דירה במועד. זה תלוי אם הבעלים של הנכס יהיה מרוצה עם העבודה שלך. יש להזהיר מראש את הדיירים כי התשלום לא יכול להתעכב ליום אחד, אחרת תועלה שאלת הפינוי. בשלב זה, המנהל חייב לעמוד בעמדה קשה ביותר.

שלב 4. אנו מארגנים את ההתנחלות של חובות השירות

תשלומי השירות נשלטים גם על ידי המנהל. הוא יכול להאציל את התפקיד הזה לדיירים, אבל הבעלים ישאל אם יקרה לו משהו, ולא מן הדיירים.

שמור את כל הבדיקות וקבלות, להשוות קריאות מטר, לבצע דוחות חודשיים.

שלב 5. אנו לפנות דיירים

תקופת הסכם השכירות חלפה. לתושבים יש זכות להאריך את ההסכם או לצאת מהדירה. במקרה הראשון, חוזה חדש הוא הרים, השני - נתיב מפה, אבל קודם אתה צריך ליישב את כל העניינים הכספיים. הסדר מלא, אפס איזון, אין חובות "אני יעביר אותך אל הכרטיס בתוך שבוע."

שלב 6. אנחנו הזמנת שירותי ניקיון

לאחר פינוי הדירה צריך להיות לשים בסדר מלא. באופן עצמאי לעשות את הניקוי אינו הכרחי, יש מומחים. הם יעשו את הניקוי מהר יותר, טוב יותר ומקצועי יותר. העלויות נשאו על ידי הבעלים - רק לא לשכוח לשמור את ההמחאות.

שלב 7. אנו מארגנים תחזוקה קלה

אם האלמנטים אינסטלציה או חשמל חיווט הם מתוך הסדר, אם הטפט יש לרדת או במקרר לא עובד טוב, המנהל חייב לתקן את הבעיה. הבעלים גם משלם עבור תיקונים, אבל אישור תיעודי של תקלות חיסול שלהם חייב להיות נשמר.

4. סיוע מקצועי בניהול מקרקעין - סקירה של חברות שירות TOP-3

סעיף לבעלי הנכס המעוניינים להעביר אותו לניהול, אבל מתקשים לבחור שותף אמין. אנו מייצגים את חוות דעתם של מומחים - סקירה של שלוש החברות הטובות ביותר ניהול מקצועי.

1) שירות טכנולוגיה

החברה מבטיחה שירות איכותי והפחתת עלויות התפעול ב -30% -50%. ניהול נכסים - פרופיל החברה הראשי. מומחי "טכנולוגיות שירות" עוסקים בתחזוקה ותפעול של מבנים משנת 1998.

כל העובדים הוכשרו במהלך המכון הבינלאומי לניהול נדל"ן, בעלי ניסיון בתחום האדריכלות, שירותי נדל"ן, בניה ושיקום. חבות העובד מבוטח על ידי חברות הביטוח המובילות של הפדרציה הרוסית. בנוסף לניהול, החברה עוסקת בייעוץ, ניקיון, שירותים עבור HOA.

2) IPT- הקבוצה

הארגון לא רק מפתחת ומיישמת תוכניות ניהול מסחרי, אלא גם עוקבת אחזקה טכנית המוסמכת של הנדל"ן. החברה מספקת מתקני תשתית מודרניים, תוך שימוש בטכנולוגיה העדכנית ביותר.

תקני הניהול שפותחו במהלך שנות העבודה מספקים לבעלי הכנסה יציבה, דיווח שקוף וערובה מלאה לאבטחת הנכסים. החברה פועלת ב 40 אזורים של הפדרציה הרוסית וכיום מנהלת 240 אובייקטים. לאורך הדרך, החברה עוסקת בניהול עסקים והשקעות, הערכה מקצועית ותמיכה משפטית במסחר.

3) ארטקו

החברה פועלת בשוק הרוסי מאז 2003. ניהול הנכס הוא הפעילות העיקרית של Arteco. החברה עוסקת במתקני מגורים ומסחר, אשר מספקת: פעילות כלכלית, שמירה על ניקיון, גינון, גינון, תיקונים קטנים וקטנים של מתקנים.

לארגון יש שירות חירום משלו ומעבדה למדידת חשמל. יש מחלקת ניקיון, שירות קונסיירז ', טיפוס הרים תעשייתי מחלקת הייעוץ.

5. כיצד להימנע משיתוף פעולה עם רמאים - 4 עצות שימושיות על ניהול הנדל"ן

קיים סיכון להתמודד עם הרמאים בכל מפעל מסחרי. ניהול הנכסים אינו יוצא מן הכלל.

כדי להימנע מלהיות קורבנות של scammers, פעל לפי ייעוץ מומחה שימושי.

עצה 1. לעולם אל תמסור את המפתחות מבלי לקבל כסף

לעולם אל תשכחו את העיקרון שהשמיעו הקלאסיקאים: "בבוקר הכסף בכיסאות הערב". אתה יכול לתת מפתחות הדיירים רק לאחר חתימת החוזה לשלם את שכר הדירה במלואו.

אם לקוחות לא יכולים או לא רוצים לשתף פעולה על התנאים שלך, להיפרד מהם ולחפש אחרים.

עצה 2. תמיד להיכנס חוזה עם השוכר

"אני לא עובד בלי חוזה!" ביטוי זה צריך להיות מוכר ונזכר על ידי כל מנהל. כל הפריטים ואת הניואנסים של החכירה חייב להיות "נרשם בפרוטוקול" - מתועד נרשם על ידי שני הצדדים. אין הסכמים מילוליים, הבטחות והבטחות.

עצה 3. הקפד לדרוש מסמכים עם נתונים אישיים של השוכר.

יש לבדוק את המסמכים בהכרח. יש להזין את נתוני הדרכון של הדייר בחוזה.

אז יהיה קל יותר למצוא דייר אם יתברר שהוא תרמית - למשל, הוא יחזיר את הנכס שלך לאחרים עבור כמות גדולה, והוא ייעלם בכיוון לא ידוע.

טיפ 4. סרב לשתף פעולה עם דיירים שאין להם עבודה

אזרחים בלתי מועסקים אינם המועמדים הטובים ביותר לדיירים. Если жильцы вас уверяют, что за них будут платить родители, друзья, благотворительный фонд помощи африканским студентам, всегда проверяйте эту информацию.

ומוטב לבחור לקוח עם עבודה יציבה, למשל, עובד מדינה עם משכורת לבן קבוע.

צפה בסרטון שבו ראש חברת הניהול מסביר באופן פופולרי את המשמעות ואת היתרונות של ניהול אמון של נדל"ן.

6. סיכום

אז, חברים, אנחנו מסיקים מסקנות. ניהול הנכס הוא שירות שימושי ומבטיח כי יש להשתמש על ידי כל מי שרוצה לקבל החזר מסחרי מקסימלי מן המתקנים שלהם, אבל לא רוצה לבזבז זמן אישי על זה.

הצוות של המגזין שלנו מאחלת לך הצלחה, רווחה ושגשוג! אנו נהיה אסירי תודה על הדירוגים והערות לקריאה. להתראות שוב!

צפה בסרטון: מכירה קניית דירה, ניהול משא ומתן, מיכאל לייבזון (נוֹבֶמבֶּר 2019).

Loading...